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일반적으로 전세 만기가 되어도 집주인은 여러가지 이유를 들어 전세 보증금을 돌려주지 않는 경우가 많습니다.

여러가지 이유가 있는데요. 가장 많은 경우가 다음 세입자가 구해지지 않아서라고 합니다.

저도 이번에 집주인이 전세금을 시세보다 높게 올려서 집을 내 놓고는 집이 안나가니 결국 전세 만기를 지나게 되었습니다.

이런경우 집주인은 아쉬울게 없기 때문에 대부분 높은 전세금으로 들어올 세입자가 나타날때까지 기다리라고 배를 쨉니다. (나쁜놈 -_-+ )

하지만 그동안 세입자는 계속 집을 보여줘야 하기 때문에 짜증이 납니다.

이번에 집주인과 싸우기 위해 공부를 좀 했는데요. 저도 잊지 않고, 다른 사람도 필요할 수 있을것 같아 정리를 해 둡니다.

 

 

== 먼저.. 결론부터 정리

  1.      만일 법적 절차로 진행할 경우 경매까지 넘어가지 않는다면 계약 만기 후 빠르면 3~4개월 이내에 보증금을 받을 수 있을 것으로 생각 됩니다.
    하지만 정말 돈이 없어 경매로 넘어갈 경우 경매가 보통 1년씩 걸리기 때문에 시간이 굉장히 길어질 수 있습니다.
    상황 봐가면서 임대인이 돈이 있는데도 안주는거 같으면 진행해 볼만 할것 같습니다.
    아마 임대인의 재산이 많으면 많을수록 효과가 좋을것 같습니다.
  2.      진행 절차에 대해 아는 사람이 한명만 있다면 변호사 없이 혼자 진행할 수 있을 정도로 간단해 보였습니다.
    실제로 법원을 가지는 못했지만 끝까지 진행한 사람의 후기를 읽어 봐도 제 생각은 “혼자서 진행 할만하다” 입니다.
    그리고 비용은 경우에 따라 약간 다르겠지만 50만원 정도를 생각하면 될것 같고 승소할 경우 소송에 대한 비용도 청구하게 되므로 크게 문제되지 않을것 같습니다.
  3.      주의할 사항은 정말 돈이 없어서 못주는 경우라면 굉장히 힘들어 질 수 있다 입니다.
    1번에서 이야기 한것과 같이 임대인이 가진게 많으면 많을수록 효과적일것 같습니다.

 

저는 임차권등기명령 신청을 하기 직전에 원만히 해결이 되어서 그 이후 단계는 정리가 조금 부족해 보입니다.

혹시 내용중 궁금한게 있으신분은 아는 한도 내에서 최대한 알려 드리도록 하겠습니다.

 

 

 

== 기본적인 내용

임대인 = 집주인

임차인 = 세입자

 

[전세보증금을 올리는 임대인]

임대인이 전세 보증금을 얼마로 하던지 상관 없습니다. 자기집이니까요.

 

[집을 부동산에 보여주는 임차인]

사실 임차인이 집을 보여줄 의무는 없습니다. 따라서 집을 보여주는 행위는 임차인이 임대인의 사정을 봐주는 행위입니다.

바빠서 못보여준다고 해도 그누가 어떤 제제를 가할수도 없습니다.

 

[전세만료 전이나 후에 계약금조로 10%를 먼저 내주는 임대인]

이것은 임대인이 임차인을 위해 사정을 봐주는 행위입니다. 사실 내주던 말던 임대인 마음이고 얼마를 내주던 상관할바가 아닙니다.

이것은 임차인도 집보여준다고 힘드니까 임대인이 서로 조금씩 도와주는 행위라고 생각됩니다.

 

[전세 만료일]

전세 만료일은 어떤 일이 있더라도 지켜져야 합니다. 전세를 들어올 때 보증금이 부족하면 빌려서라도 보증금을 채워서 줘야 하는것처럼 나갈때는 임대인은 임차인에게 보증금을 빌려서라도 반환해야 합니다.

이것은 동시이행의무로 동시에 진행 되어야 합니다.

그리고 이 날짜는 협의하에 조정할 수 있지 한쪽의 일방적인 주장으로 미루거나 당길 수 없습니다.

 

[전세 만기전 이사 또는 묵시적 연장]

일반적으로 전세 만기 3개월 이내의 경우 전세 만기라고 법원은 판단 하였습니다. 따라서 만기 3개월 이내 집주인에게 통보하고 이사를 가는것에 대해 복비를 요구할 수 없었습니다. 3개월보다 이전에 이사할 경우 전세 만기전 이사로 생각해야 할 것 같습니다.

최초 전세 계약의 경우 만기 6개월~1개월 이내 임대차계약 종료를 통보하지 않을 경우 묵시적 연장 상태에 들어가게 됩니다.

(연장계약의 경우 만기 1개월전이 아니라 3개월전까지 계약 종료를 통보해야 합니다.)

묵시적 연장을 하게 되는 경우 임차인이 유리해지는 조건이 많아 집니다.

  1.      동일한 기간, 동일한 조건으로 임대차 계약한 것으로 본다.
  2.      추가 계약 기간동안 임차인은 임대인에게 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있다. 
    그리고 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
  3.      임대인의 경우 추가 계약 기간동안 계약해지를 요구할 경우 계약 파기가 되므로 임차인은 거부할 수 있습니다.

즉, 임차인은 연장계약 기간동안 언제든 계약을 종료할 수 있고 이에 따른 복비를 물지 않아도 되지만 임대인의 경우 계약해지를 요구할 수 없습니다.

그리고 연장된 계약의 경우 법으로 정한 5%이상 보증금을 올릴 수 없습니다. 많은 보증금을 올리는 경우는 임대차계약서를 다시 작성해야 합니다. 따라서 묵시적 연장의 경우 임대인은 보증금을 올리는데 제한적이게 될 수 밖에 없습니다.

 

 

 

== 본격적인 내용

사건은 이렇습니다.

  1.      계약 만기 3개월반 전에 임대인에게 전화를 하여 계약 해지를 요청 하였습니다.
    물론 요청시 혹시 모르니 녹취를 하였습니다. 뭔가 임대인이 삐리삐리 하면 최악의 경우를 생각하고 움직이는게 좋을것 같습니다.
    녹취의 경우도 법적 효력이 있을 수 있으므로 꼭 해두면 도움이 됩니다.
  2.      역시나 세입자가 들어오면 그때 방을 구하라고 합니다. 전세 만료가 되어도 세입자가 들어오지 않으면 어쩔수가 없다고 합니다. 아마 이런 경우가 굉장히 많을것 같습니다.
  3.      한달을 집을 보여줬는데 영~ 안나갑니다. 
    부동산에 전화를 해봤더니 기가막힌 월세 또는 인상된 전세값으로 내 놓았습니다.
    부동산에서도 이정도면 신축 빌라 가격인데 현재 집 연식을 고려 했을때 나가기 힘들것 같다고 합니다.
  4.      즉시 내용증명을 작성하여 임대인에게 발송 하였습니다.
    사실 전세 만기가 지나기 전에는 내용증명 발송 외에 할 수 있는게 없었습니다. 
    만기가 지나야 제가 뭔가 공격(?)을 하고 싶어도 할 수 있는 구조였습니다.
  5.      이후에는 시간 될때는 집 보여주고 안될때는 당당히 안된다고 부동산에 이야기 하고 열쇠를 맡기라고 하는 말 쯤은 가볍게 무시해 버렸습니다. 
    우리가 집을 비웠을 때 임대인이 들어와서 꼬투리 잡을것을 정리할 수 있기 때문에 애초에 상황이 삐리삐리 해지면 최악을 생각하고 역시 움직입니다.
  6.      중간에 임대인에게 전화해서 설득도 해보고 화도 내보고 별에 별짓을 다해 봤지만 역시 돈가지고 있는 쪽에서는 씨알도 먹히지 않습니다.
    “그래 두고보자. 그돈이 누구 돈인지 알게 해줄게”라는 생각으로 일단 버팁니다.
  7.      결국 계약기간 만기가 넘어 갔습니다.

 

여기서부터는 굉장히 바쁘게 움직여야 합니다. 상황이 안좋은 경우 각 항목별로 필요한 사항은 미리미리 준비해 두는게 좋습니다.

아래 내용들은 법적 절차를 진행하게 될 경우를 위해 미리 조금씩 정리해둔 내용입니다.

 

  1.      임대차계약 종료에 대한 내용증명 발송
    최초 계약이면 계약만료 6~1개월전, 연장계약이면 계약 만료 3개월전
    녹취도 효력이 있지만 내용증명이 법적 절차를 진행시 가장 간편해 보였습니다.
     
  2.      임대차 계약 만료
     
  3.      임대인 정보 확인
    임대차계약만료 게약서와 계약만료 1개월전 내용증명을 가지고 동사무소에 가서 임대인의 주민등록등본 발급
    이때 주민번호가 뒷자리까지 모두 표시되도록 신청
    동사무소에는 “보증금반환청구소송”을 위해 신청한다고 하면 됩니다.
    이때 정확한 임대인의 거주지 및 주민번호를 확인합니다. 나중에 소송 진행중 정보가 잘못된 것을 알게되면 귀찮아지니 미리미리 정확하게 확인합니다.
    저의 경우 거주지는 임대차계약서와 달랐고(위장전입) 주민번호는 앞자리만 임대차계약서에 기록되어 있었습니다.
    (참고: 위장전입은 3년이하 징역, 1000만원 이하 벌금형. 추가로 탈세에 의한 위장전입의 경우 가중처벌됨. 또, 주민등록 말소가 될 수 있음)
     
  4.      임차권등기명령 (순서와 관계 없이 계약 만료 되었으면 동시 진행 가능)
    1.      임차인이 이사를 갈 경우 현재 거주하고 있는 집에 대한 우선변제권이나 대항력을 지속할 수 있도록 해 주는 제도입니다.
    2.       임차권등기를 하지 않은 상태로 이사를 하게 되어 전입신고를 하는 순간 대항력을 잃게 되므로 이사를 해야하는 상황이 생긴다면 꼭 임차권등기를 해야 합니다.
    3.       임차권등기를 할 경우 등기부등본의 을구에 사항이 기록되고 다음 세입자가 들어오더라도 우선변제권을 획득할 수 없게 되므로 이런 집에 들어오는 세입자는 없을 것으로 생각 됩니다.
    4.      임차권등기 후 이사를 하든 말든 관계 없으므로 임대인 압박용 또는 갑자기 이사갈 일이 생길것에 대한 대비를 위해 임차권등기를 할 수 있습니다.
      하지만 정말 다음 세입자가 들어오길 바란다면 임차권등기에 의해 다음 세입자를 더 구하기 힘들어질 수 있게 됩니다.
    5.       임대차 계약 만료 전에는 임차권등기를 위해 임대인의 동의가 필요하지만 계약만료 후에는 임차인 혼자서 신청이 가능합니다.
      이것은 임대차계약만료 후 임차인이 이사를 가야할 경우 계약이 만료 되었음에도 대항력 상실에 의해 이사를 못가는 것을 막기 위함으로 생각 됩니다.
       

F.      임차권등기명령 신청시 다음 서류가 필요합니다.

                                  i.         임차인 주민등록등본

                       ii.         임대차계약서 사본 2개 (확정일자 받아야 하며 계약서 뒷면에 확정일자 내용이 있으면 뒷면도 복사해야 함.)

                      iii.         임차한 건문 등기부등본 (인터넷 등기소 또는 등기소에 가서 발급. 1000원)

                      iv.         만일 등기부등본에 1가구로 표시 되었는데 분리된 세대의 경우 간단하게 네모박스를 그려서 어느 지점이 임차한 부분인지 그려서 제출해야 함

                       v.         임차인 신분증 및 도장

  1.      신청은 부동산 소재지 관할법원 민사신청과에서 합니다. (시, 군 법원도 가능)
    각 법원별로 관할 구역이 있으므로 맞는 법원으로 찾아가야 합니다. 
    평일 9시~6시, 토요일 9시~1시
  2.      비용
    인지세(2천원), 증지세(3천원), 송달료, 등록세(3천원)
  3.        소요시간
    약 2주정도 소요.
    이사를 가야하면 등기부등본에 실제로 임차권등기가 기록 되었는지 확인 후 이사해야 함.
     
  4.        임차권등기의 말소

                        i.         임대인의 보증금반환의무는 임차인의 임차권등기명령에 의한 임차권등기말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무이다 (대판 2005.6.9 2005다 4529)
즉, 임차권등기말소는 보증금 반환과 동시이행 할 필요는 없고 보증금 반환이 먼저 선행되어야 함.

                       ii.         임차인은 임차권등기명령신청  및 그에 따른 임차권등기와 관련하여 소요된 비용을 임대인에게 청구할 수 있다. (주택임대차보호법 제3조의3 제8항)

                      iii.         보증금 + 관련 비용을 모두 받은것을 확인 후 임차권등기를 말소해 주면 되는 것임.

                      iv.         말소신청의 경우도 법원에 가서 해야 하는데 여기까지 왔으면 위임장 써서 임대인한테 직접 말소하라고 하면 됨.
안하면 임대인 손해이므로 귀찮게 임차인이 시간내서 법원에 갈 필요 없음
 

  1.      가압류, 가처분 신청 (순서와 관계 없이 계약 만료 되었으면 동시 진행 가능)
    임대차계약 만료된 계약서를 이용하여 보증금반환청구소송 전에 재산을 빼돌리지 못하도록 가압류, 가처분 요청 가능.
    임대인이 재산이 많은 경우 효과적인 압박 수단이 될 수 있음.
    걸리는 기간은 3개월 이상으로 알고 있음
     
  2.      지급명령 (보증금반환청구소송과 동시 진행 불가, 임차권등기와 동시 진행 가능)
    1.      법원에 보증금에 대한 지급을 임대인에게 명령해 달라는 요청
    2.       신청 후 2주 이내 임대인이 법원에 답변서를 제출하지 않으면 요청이 확정되고 이를 토대로 강제 집행을 할 수 있으므로 간편합니다.
    3.       하지만 임대인이 답변서를 제출하기만 하면 재판 출석 및 변론을 한 뒤 소송으로 넘어가게 되니 집주인이 삐리삐리하면 그냥 보증금반환청구소송으로 바로 넘어가는것이 시간을 절약할 수 있습니다.
    4.      지급명령 소장이 임대인에게 도착하는 시점부터 보증금의 5%, 명령이 확정되는 시점부터 20%의 이자를 임대인에게 청구할 수 있다.
      하지만 임차인이 임차한 주택을 반환하지 않았을 경우 임대인이 이자소득을 얻는다고 생각할 수 없으므로 이자를 청구할 수 없습니다.
    5.       거주하면서 진행 가능
       
  3.      보증금반환청구소송 (지급명령과 동시 진행 불가, 임차권등기와 동시 진행 가능)
    1.      최후의 수단.
      관할 법원에 소장을 제출, 접수 후 2~3주 사이에 재판일이 통보되고 한번의 재판으로 종료되는 것이 원칙. 
      이때, 집주인이 출석하지 않거나 답변서도 제출하지 않는 경우 즉석에서 승소판결이 나오며 이 확정판결문을 기초로 강제집행도 할 수 있다.
    2.       재판이 열릴 경우 거의 100%로 임차인이 이기게 됨. (자기돈 돌려 달라는거니 당연함)
    3.       지급명령과 같이 소장이 도착했을때부터 보증금의 5%, 명령이 확정되면 20%이자를 청구할 수 있음
      실제로 이 지연이자의 경우 서로 잘잘못을 따져 판사가 비율을 깍거나 조정해 버린다. 따라서 이자에 너무 연연해 하지 않는게 좋을것 같다.
    4.      필요 서류

                        i.         소장 2부
법원사이트 – 양식 – 민사 – 소장

                       ii.         전세계약서 사본 2부

  1.       약 2~3개월 소요.
  2.       거주하면서 진행 가능
  3.      30만원 정도 비용 들어 간다고 함
     
  4.      승소판결문 획득
  5.      소송비용액 확정 신청
    이때 원금 외에 이자 및 소송에 관련 비용은 패소한 쪽이 지급하도록 내용을 첨부해 달라고 판사에게 요청해야 함.
  6.    원금, 이자, 소송비용 모두 회수되지 않을 경우 경매, 압류 등 강제 집행
  7.    채무불이행자 명부 등재
    채무자가 6월 이내에 채무를 이행하지 않을 경우 등재 신청. 집행권원이 있는 확정판결 등이 있어야 합니다. (소송에 이긴 후 신청 가능)
    신청이 되면 은행으로도 해당 사항이 배포되어 채무자의 신용에 타격을 주게 됨.

 

 

[참고 사이트]

법률구조공단  http://www.klac.or.kr/

서울시 전월세보증금 지원센터 http://cb-counsel.seoul.go.kr/rentprice/rentpriceInfo.do

 

 

 

== 기타 궁금할 수 있는 사항

부동산을 바꿔가며 임대인과 1차전, 2차전을 치루었습니다.

부동산은 일반적으로 임대인 편이기 때문에 공정하게 말하는것처럼 하지만 잘 들어보면 결국 “너가 세입자니까 집주인 말 잘 들어라 어쩌겠냐?” 입니다.

대부분 위에서 다 정리했지만 몇가지 못적은 내용을 정리합니다.

 

[방을 비워주지 않는데 왜 보증금을 주어야 하나?]

계약만료 전에는 동시이행 의무가 맞습니다. 즉, 집을 내주고, 보증금을 반환 받는 행위가 동시에 이루어 지는 것입니다.

하지만 계약이 만료 되었는데 보증금을 주지 않는 상태에서 임차인이 집을 내준다는것은 임차인에게 너무 과도한 요구라고 생각하고 주택임대차보호법이 개정 되었습니다.

그래서 “주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수)” 1항이 다음과 같이 되어 있습니다.

  •      임차인(제3조제2항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원(執行權原)에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시(執行開始)요건에 관한 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무(反對義務)의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.

즉, 민사집행법 제 41조 동시이행의 의무에도 불구하고 반대의무(집을 반환하는 의무)의 이행이나 이행의 제공을 집행개시(강제집행)의 요건으로 하지 아니한다.

결국 소송까지 가서 승소하면 집을 내주지 않고도 강제집행을 임차인이 할 수 있는 것입니다.

만일 경매에 가서 경락받고 명도까지 끝나면 법원에서 보증금 받아서 그때부터 이사하면 되는 것이죠. 물론 최대한 빨리 이사해야겠지만 이사할 의지가 있는 사람에게 일반적으로 강제퇴거 요청을 하지도 않고 법적으로 강제퇴거를 시키기 위해서도 시간이 걸립니다.

 

 

[특정 날짜에 보증금을 주겠다고 하는 경우]

믿을 수 없다면 공증 또는 전세권 설정을 요청하는게 좋을것 같습니다.

보증금 금액에 따라 비용이 달라집니다.

 

공증의 경우 약속을 이행하지 않을 경우 즉시 소송 없이 강제 집행을 진행할 수 있는 “공정증서”를 요청하는게 좋을것 같으며, 이때 준소비대차공정증서 또는 약속어음공정증서로 하게 됩니다.

공증을 받기 위해서는 쌍방이 공증사무소에 가야 하며 인감도장이 필수입니다.

전세권 설정의 경우 이미 계약 기간이 만료 되었으므로 임차인이 즉시 전세권을 기반으로 강제집행을 진행할 수 있는 상황이 됩니다.

 

아마 임대인이 이 요청을 쉽게 들어주지는 않을것 같습니다만.. 계약일을 일방적으로 어겼고 임대인의 지위를 이용하여 임차인을 휘두르려고 한다면 이정도 조건을 들어주지 않는다면 임차인 입장에서도 쉽게 보증금 준다는 말을 믿기 힘들것 같습니다.

 

 

[자꾸 부동산중개업자가 끼어드는 경우]

저의 경우 중재를 가장한 임대인편을 들기위해 자꾸 중개업자 여럿이서 저를 압박 하였습니다.

항상 임대인과 대화를 시작하기 전에 핸드폰 녹음을 켠 뒤 “죄송하지만. 지금부터 녹음하겠습니다.” 라고 말한 뒤 대화를 시작 하였습니다.

자꾸 중개업자가 끼어들면 저의 경우 “여기는 xx 공인중개소 입니다. 현재 임대인, 임차인 외 말씀을 하시는분 성함은 무엇입니까? 대화에 참여하려면 성함을 말씀하시고 참여해 주시기 바랍니다.” 하고 이름을 물어 보았습니다.

공인중개사의 경우 공정하지 못한 중재를 했을 경우 신고를 당할 수 있고 이때 공인중개사법에 의해 영업정지가 들어갈 수 있습니다.

때문에 이런 경우 대부분은 더이상 대화에 끼어들지 않을것 같습니다.

 

또, 상황이 험악해질 경우 “현재 녹음하고 있는 핸드폰 외에 제 몸에 2개의 녹음기가 추가로 숨겨져 있습니다. 저를 건드리실 경우 상해가 추가되며, 녹음하고 있는 핸드폰을 건드리실 경우 기물파손이 추가될 것입니다.”라고 이야기 하려고 준비 했었습니다.

물론 처음에는 핸드폰을 하나 더 들고 가긴 했었는데 그뒤로는 그냥 하나만 들고 갔습니다.

적고나니 참 구차하네요. 쩝..

 

 

 

== 끝으로 주택임대차보호법 전문입니다.

몇가지 제가 중요하다고 생각한 부분에 하이라이트 해 두었습니다.

 

URL : http://www.law.go.kr/lsInfoP.do?lsiSeq=136681&efYd=20130323#0000

주택임대차보호법

[시행 2013.3.23] [법률 제11690호, 2013.3.23, 타법개정]

법무부(법무심의관실) 02-2110-3164~5

 

1(목적) 이 법은 주거용 건물의 임대차(賃貸借)에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.

[전문개정 2008.3.21]

 

2(적용 범위) 이 법은 주거용 건물(이하 "주택"이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임차주택(賃借住宅)의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다.

[전문개정 2008.3.21]

 

3(대항력 ) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

② 국민주택기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로정한다.

③ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.

④ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다.

⑤ 제4항의 경우에는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다.

[전문개정 2008.3.21]

 

3조의2(보증금의 회수) ① 임차인(제3조제2항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원(執行權原)에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시(執行開始)요건에 관한 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무(反對義務)의이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.

② 제3조제1항 또는 제2항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다.

③ 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.

④ 제2항에 따른 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원이나 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다.

⑤ 제4항에 따라 경매법원에 이의를 신청하는 경우에는 「민사집행법」 제152조부터 제161조까지의 규정을 준용한다.

⑥ 제4항에 따라 이의신청을 받은 체납처분청은 이해관계인이 이의신청일부터 7일 이내에 임차인을 상대로 소(訴)를 제기한 것을 증명하면 해당 소송이끝날 때까지 이의가 신청된 범위에서 임차인에 대한 보증금의 변제를 유보(留保)하고 남은 금액을 배분하여야 한다. 이 경우 유보된 보증금은 소송의 결과에 따라 배분한다.

[전문개정 2008.3.21]

 

3조의3(임차권등기명령) ① 임대차가 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

② 임차권등기명령의 신청서에는 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명(疎明)하여야 한다.

1. 신청의 취지 및 이유

2. 임대차의 목적인 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 첨부한다)

3. 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조제1항 또는 제2항에 따른 대항력을 취득하였거나 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는그 사실)

4. 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항

③ 다음 각 호의 사항 등에 관하여는 「민사집행법」 제280조제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조제1항ㆍ제2항 본문, 제289조, 제290조제2항 중 제288조제1항에 대한 부분, 제291조 및 제293조를 준용한다. 이 경우 "가압류"는 "임차권등기"로, "채권자"는 "임차인"으로, "채무자"는 "임대인"으로 본다.

1. 임차권등기명령의 신청에 대한 재판

2. 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판

3. 임차권등기명령의 취소신청 및 그에 대한 재판

4. 임차권등기명령의 집행

④ 임차권등기명령의 신청을 기각(棄却)하는 결정에 대하여 임차인은 항고(抗告)할 수 있다.

⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항 또는 제2항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항 또는 제2항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다.

⑥ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다.

⑦ 임차권등기의 촉탁(囑託), 등기관의 임차권등기 기입(記入) 등 임차권등기명령을 시행하는 데에 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다.<개정2011.4.12>

⑧ 임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.

[전문개정 2008.3.21]

 

3조의4(「민법」에 따른 주택임대차등기의 효력 ) ① 「민법」 제621조에 따른 주택임대차등기의 효력에 관하여는 제3조의3제5항 및 제6항을 준용한다.

② 임차인이 대항력이나 우선변제권을 갖추고 「민법」 제621조제1항에 따라 임대인의 협력을 얻어 임대차등기를 신청하는 경우에는 신청서에 「부동산등기법」 제74조제1호부터 제5호까지의 사항 외에 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 이를 증명할 수 있는 서면(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는해당 부분의 도면을 포함한다)을 첨부하여야 한다.<개정 2011.4.12>

1. 주민등록을 마친 날

2. 임차주택을 점유(占有)한 날

3. 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 날

[전문개정 2008.3.21]

 

3조의5(경매에 의한 임차권의 소멸) 임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(競落)에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.

[전문개정 2008.3.21]

 

4(임대차기간 ) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.

[전문개정 2008.3.21]

 

5 삭제 <1989.12.30>

 

6(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.<개정 2009.5.8>

③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

[전문개정 2008.3.21]

 

6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009.5.8>

② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

[전문개정 2008.3.21]

 

7(차임 등의 증감청구권) 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 다만, 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.

[전문개정 2008.3.21]

 

7조의2(월차임 전환  산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 「은행법」에 따른 은행에서적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다. <개정2010.5.17>

[전문개정 2008.3.21]

 

8(보증금  일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.

② 제1항의 경우에는 제3조의2제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.

③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다.다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다.<개정 2009.5.8>

[전문개정 2008.3.21]

 

8조의2(주택임대차위원회) ① 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준을 심의하기 위하여 법무부에 주택임대차위원회(이하 "위원회"라 한다)를 둔다.

② 위원회는 위원장 1명을 포함한 9명 이상 15명 이하의 위원으로 구성한다.

③ 위원회의 위원장은 법무부차관이 된다.

④ 위원회의 위원은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람 중에서 위원장이 위촉하되, 다음 제1호부터 제5호까지에 해당하는 위원을 각각 1명 이상 위촉하여야 하고, 위원 중 2분의 1 이상은 제1호ㆍ제2호 또는 제6호에 해당하는 사람을 위촉하여야 한다.<개정 2013.3.23>

1. 법학ㆍ경제학 또는 부동산학 등을 전공하고 주택임대차 관련 전문지식을 갖춘 사람으로서 공인된 연구기관에서 조교수 이상 또는 이에 상당하는 직에5년 이상 재직한 사람

2. 변호사ㆍ감정평가사ㆍ공인회계사ㆍ세무사 또는 공인중개사로서 5년 이상 해당 분야에서 종사하고 주택임대차 관련 업무경험이 풍부한 사람

3. 기획재정부에서 물가 관련 업무를 담당하는 고위공무원단에 속하는 공무원

4. 법무부에서 주택임대차 관련 업무를 담당하는 고위공무원단에 속하는 공무원(이에 상당하는 특정직 공무원을 포함한다)

5. 국토교통부에서 주택사업 또는 주거복지 관련 업무를 담당하는 고위공무원단에 속하는 공무원

6. 그 밖에 주택임대차 관련 학식과 경험이 풍부한 사람으로서 대통령령으로 정하는 사람

⑤ 그 밖에 위원회의 구성 및 운영 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

[본조신설 2009.5.8]

 

9(주택 임차권의 승계) ① 임차인이 상속인 없이 사망한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자가 임차인의 권리와의무를 승계한다.

② 임차인이 사망한 때에 사망 당시 상속인이 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 아니한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다.

③ 제1항과 제2항의 경우에 임차인이 사망한 후 1개월 이내에 임대인에게 제1항과 제2항에 따른 승계 대상자가 반대의사를 표시한 경우에는 그러하지 아니하다.

④ 제1항과 제2항의 경우에 임대차 관계에서 생긴 채권ㆍ채무는 임차인의 권리의무를 승계한 자에게 귀속된다.

[전문개정 2008.3.21]

 

10(강행규정) 이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.

[전문개정 2008.3.21]

 

11(일시사용을 위한 임대차) 이 법은 일시사용하기 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다.

[전문개정 2008.3.21]

 

12(미등기 전세에의 준용) 주택의 등기를 하지 아니한 전세계약에 관하여는 이 법을 준용한다. 이 경우 "전세금"은 "임대차의 보증금"으로 본다.

[전문개정 2008.3.21]

 

13(「소액사건심판법」의 준용) 임차인이 임대인에 대하여 제기하는 보증금반환청구소송에 관하여는 「소액사건심판법」 제6조, 제7조, 제10조 및 제11조의2를 준용한다.

[전문개정 2008.3.21]

 

 

 

부칙 <제11690호,2013.3.23>

1(시행일) ① 이 법은 공포한 날부터 시행한다.

② 생략

제2조부터 제5조까지 생략

6(다른 법률의 개정) ①부터 <130>까지 생략

<131> 주택임대차보호법 일부를 다음과 같이 개정한다.

제8조의2제4항제5호 중 "국토해양부"를 "국토교통부"로 한다.

<132>부터 <710>까지 생략

7 생략

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